榆林一直是一个很传奇的地方，尤其是房地产市场。这里的房地产似乎总是在世外桃源，不管你全国的大趋势如何发展，他总是保持他独特的样貌，令你专家也好，专业人士也罢，就是看不透他，猜不透他。今天笔者试图通过消费者端、市场供应者端（即开发商）、顶层设计端（即政策）对榆林的房地产市场大胆地进行预测。让不管是消费者也好，圈内从业人士也好，不再觉得这个行业在榆林就扑朔迷离。
这些年关于房价的争论总是喋喋不休，没有房的人总是希望房价暴跌，自己好买。有房的人又希望房价暴涨，好让自己的房子躺着赚。在两股力量的争论中似乎“暴跌论”略占上风，原因是穷人还是多，普通老百姓毕竟代表着广大群众。
至于房价未来到底如何，真的很难给出准确的判断。但我们可以根据现象推断未来的趋势。之前我们就有“短期看经济；中期看政策；长期看人口”言论，榆林目前房价的飞奔理论上看应该是短期经济的刺激。不一定准确，但我相信一定是一种趋势。
预测一：榆林房地产“暴雷”的概率是有的。
相信很多圈内人都经历过2013至2014年间的榆林房地产“暴雷”事件吧。这段故事真的是骇人听闻，所见到的售楼部均狼狈不堪，简直无法去描述当时“房闹”的场景。就连住建局也被拉着白色的条幅。一切都是因为房价引起的，后果相当惨烈。
有些人觉得榆林的房地产永远不会再有像2013年至2014年那样的场景了，因为大家都选择相信政策，相信ZF不会允许那样的事情发生。但当我们仔细分析那样的事情发生的核心原因是什么，就不再会有真正自信了。当然真正的原因是经济的衰落，是煤炭价格的一落千丈。而实际的导火索却是某一家房企突然受不住长期资金的压力，打折兜售自己的产品，以实现产品的快速变现。当然这是一次多米诺骨牌效应，既然你打折变现，那我也打折变现，看谁的力度更大。随后就引发了一连串的连续效应。当然后面的结果大家都知道了。
当时的房企是如何呢？记得当时笔者在一家非常有前瞻性的房企，为了保护企业的隐私，笔者简单点到即可，这家企业当年就在西安已经风生水起了。当时我们关于这家企业的位于富康路的一个地块做了很多的研究，市调、产品配比、推广等都已经准备就绪，突然这个项目被叫停。应该说是老板主动喊停的，当时还非常不理解老板的这一举动，为什么前期已经做了地勘、土地平整、营销的局部发声等动作，为什么就突然叫停了呢？直到2014年才恍惚明白老板的决定是多么的明智。
反观现在的榆林市场，我们似乎隐约发现有些房企已经偷偷的开始不再拿地，不再布局了。如*航、*昌等当地有名的房企。难道真的他们是发展其他业务了吗？其实个人觉得榆林市场已经发生了一些变化，这种变化真的非常莫名其妙，明智的人都懂。
当然你说至于像2013年至2014年那样“暴跌”笔者倒觉得不至于，但是一场血雨腥风在所难免。你能保证这么多的房企中所有的房企现金流都很健康吗？你能保证这么多房企中的某一位老板不敢来一次打折变现？更何况就目前所知的这些已批复的地块很多都是十年前甚至更早之前拿的土地，土地成本压力并不大。
假设如果真的有一位老板绷不住打折了不要紧，那如果有一批老板绷不住大规模大力度打折变现了呢？后面的后果读者自行脑补吧，过于血腥，笔者不敢再去描述。
预测二：23层以上的连廊产品将成为市场主流
我们先来了解一下房地产的产品逻辑。一般一个项目落地之前，开发商会不断的和城市规划者要空间，这里的空间指的是容积率，容积率越大，单位土地的产出将会越大。说到底，房地产经营是一门生意，开发商老板总是希望项目是赚钱的，没有一个开发商老板的格局大到纯粹的为城市更新建设免费贡献。既然是生意，大家都希望自己的产品单位产出越大越好。
自然而然，23层以上的高层是开发商很喜欢的建筑形态，再配一部分10层左右的洋房做溢价是一个项目的理想状态。因为这样的话容积率也不会太高，一般都在2-3之间，城市规划者能交待的过去，普通客户群体也能接受，何乐而不为呢？
但是略有一点建筑常识的人都知道，建筑一旦上了18层以上，受力就变得极其重要，且人们随着居住环境意识的不断提高，逐渐意识到采光的重要性，于是不断的拉宽面宽，拉宽面宽的前提是牺牲进深，这自然就出现了连廊概念。连廊产品除了隐私略有影响之外别的瑕疵实在是找不出太多，也比较符合北方人居的理念。
所以，笔者大胆的预测，未来榆林的城市上空将大部分是连廊高层。这种产品结构基本是中间户110㎡左右，两边是125㎡左右。如果你手上也刚好有一套这样的房子，恭喜你被大众化到了。
至于这种产品的未来市场空间如何？笔者用一句话总结吧：物以稀为贵！看看美国底特律上空的高层就知道了。
预测三：130㎡至160㎡的板式洋房才是榆林的城市标配
其实谈起房地产，实际上从长远角度看一定还是研究人口的课题。当抛开人口谈一切都是没有根据。
根据专家的研究，目前全球人口已经到达峰值，未来不管社会如何发展，人口都不可能像100年前那样大面积的扩展了。当然随着人们收入的提高，生活条件的改善，我们有理由相信未来人口的迁徙一定是朝着水、空气结合最好的环境迁移。这也是现在很多专家提倡的城市群。
那么我们榆林属于那个城市群呢？遗憾的是好像哪个城市群都不属于。早些年我们这里是沙漠的边缘，只是近些年随着经济的发展，国家开始执行“西部大开发”的大战略，我们不断的开始重视绿化，重视生态，前后有几代人的艰苦付出，才有今天美丽的生态榆林。但本质上我们的城市还是一个边陲城镇，这一点我们必须接受，即便他是我们喜爱的家乡，但事实无法改变。
道理我们都知道，目前榆林的房地产市场是在经济的推动下发展的，我们目前的GDP是6000多亿，当我们的经济体变成600亿的时候我们的房价还是如此坚挺吗？不言而喻。引用篮球解说员杨毅的一句话：你生而是什么，最终一定会是什么。我们无法指望我们的城市经济永远如此活跃，但我们也相信我们的城市经济不会轻易倒下，但是你能左右人口迁徙的大趋势吗？当人口褪去，城市留下的会是什么呢？
笔者相信一定会是那些精品的社区，一定是那些有真正居住品质的产品。一定会是那些基本配套完善，社区氛围精美的高品质洋房社区。
预测四：那些不懂得尊重客户的开发商一定将不复存在
有一句通俗的话：客户就是上帝。虽然这句话有些夸张，但是客户是营销工作的一切。不懂的尊重客户，甚至是不想去尊重客户，一定会被客户深深的上一课的。
基于过往两年的市场实在是太好了，好到市场上的产品供不应求，所以榆林的市场长期处于卖方市场。以至于让很多开发商开始认为客户么，反正什么也不懂，反正我给他卖什么他就得买什么，因为我才是这个地方的老大。甚至有的营销部门直接就是躺平式营销，让卖刚需产品或者说市场紧俏的产品很好卖，一旦有了硬仗就不会了，不知道怎么去打这个仗了。甚至有点不知道自己的客户是谁，客户在哪了。
说实话，当笔者看到这样的环境时不由得后背发凉。
这不是担心未来的开发商企业如何，担心的是就这样的企业态度，还天天喊什么企业文化，企业使命，能为百姓真心做出百姓需要的产品吗？至于企业我相信一定会优胜劣汰，企业的命运自然会随波逐流。可惜的是你现在看到外面的光鲜亮丽，一旦遇到风吹草动遭殃的是老百姓啊。
就在前些日子，榆林又一次遭遇暴风雨的袭击，有多少百姓的车被水淹，有多少百姓的房屋进水。这是百姓基本的诉求啊，竟然在市场的大风浪下被经济泡沫淹没。表面看起来榆林的城市高楼林立，像个大都市的风范，但是又有多少户型是“鸽子窝”，有多少户型做不到基本的通风，有多少户型做不到南北通透，有多少户型的采光面完全不符合标准。
可是百姓对于住的诉求除了基本的安全、风光等诉求外，还有很多的诉求。如尊老爱幼，如文化需求，如归家礼序，如娱乐休闲等等。放眼看榆林的市场上真正能为百姓用匠人精神打造产品的企业有几家？
预测五：未来的市场将不会欢迎机会主义者
也许笔者用机会主义者形容有些夸张，但实在想不出还用什么词可以准确的来形容目前市场上存在的企业了。
从21年下半年起，国家已经开始大力整顿这个市场了。因为从高层设计端其实已经意识到这个行业的混沌局面了，先有三条红线，再有全力防范。可以说这个行业已经发生了翻天覆地的变化，榆林也不例外，虽然榆林在前几轮的大浪潮中没有受到像恒大、碧桂园这样的大型企业的席卷，但是也不免有一些机会主义的存在。
评价一家企业的优劣并不是说你的规模做的有多大，也不是说你在西安拿了多少地，你在杭州开发过什么项目。碧桂园、恒大不比你规模大吗？同样不是难逃命运的抹杀吗？
其实在我看来，这些都是必然的，因为这些企业的本质或者出发点就是割韭菜，割完一波马上就跑，等市场好的时候我回来继续割。而不是真正与消费者站在统一水平线上，当消费者遇到问题及时帮消费者解决问题，当市场不好的时候能够拿出自己的资本及时帮消费者止痛。也许这样的企业你说没有，企业的本质就是赚钱，但是有一家企业深受消费者信赖，原因是他就是这么说的，也是这么干的。他被当地消费者暖心的叫“暖男”，而他的企业slogan也是：我哪都不去，陪护您一生。想必圈内的人都知道，这家企业便是宁夏中房。
而反观我们榆林的市场上的那些企业，当市场不好的市场，干脆连地都不拿了，选择回避。有些企业尽然还在做T3户型，把其他地方淘汰很多年的产品还放在榆林的市场上消化，难道榆林的市场真的就这么好吗？就完全不挑食了吗？
笔者相信，随着百姓的消费意识的提高，当城市更新的格局发生改变后，那些机会主义者一定会被市场淘汰。
预测六：村企合作将不复存在
村企合作，在榆林是具有创造性意义的。笔者很不明白的是这些村民难道真的是缺少住房吗？还是自己的住房已经老化到无法继续住了？这个政策真的是在其他城市少之又少，至少笔者孤陋寡闻很少见过，只有过去在西安的城中村改造的过程中见到过。
出现这样的现象深层次是土地制度的不完善遗留下来的后遗症，同一块土地上既要有国有土地的商品房销售，也要有村民的宅基地。过去笔者一直理解不了这种做法改如何执行，直到后面看到榆林很多的项目都是这种操作手法，一时觉得人民的创造力实在是太厉害了。同时让宅基地和商品房出现的同一空间里，还有人说村民的素质不高，得和村民分割开来，导致开发商没办法采用一些软隔离等措施被迫将村民得房子和出售的商品房分割开来。使得二者看起来是有区别的，理由是为了更好的将商品房销售，“显得”商品房有档次。
但是随着城市的更新，新的土地不断的进行土地性质的更改，也不断的供应在市场上，过去的历史遗留问题将逐渐消失，这种情况也一定会不复存在。
预测七：四代住宅还远远不成熟
有很多人看到网上渲染的关于四代住宅的概念。其实笔者觉得这只是一个设想，因为有些技术壁垒至少目前或者在几十年内甚至上百年内都未必能够突破。
甚至有的企业现在放出风去，豪言他们将会在某个区位打造四代住宅。可是你知道吗？四代住宅的真正意义是什么吗？很多人看到碧桂园在东莞的总部非常漂亮，就认为这个事情可行，有些开发商也受到设计院的蛊惑说这就是可行的。但是你知道吗？要实现真正意义的四代住宅就意味着要让植入在水泥混凝土里生根发芽，而且还不能穿透墙体。想想这个技术你就会明白，所谓的四代建筑还只是停留在设想的空间里，甚至连一点点可以实现的方向都没有，别的幻想了。
举个例子，就像新能源汽车一样。其实早在二百年前人们就已经有了电动汽车的构思，但是一直没有办法突破技术的壁垒，包括到现在为止也是一样。用曹德旺的一句话说：那不就是电瓶车么。就算最厉害的特斯拉真正的核心竞争力我不觉得是他的电池有多厉害，当然比国内的很多企业厉害是不得不承认的事实，但是他的电池始终是干不过油车的。实际上他真正的卖点应该是的艺术。
所以，结论是四代建筑还很遥远，基本上不太可能，如果有人还在给你鼓吹这种建筑，你可以直接让他走了。
以上仅为笔者对未来的一些假想，希望一切不要按照我猜想的去发生，因为一旦发生了很多人财富就此会随着漂流。
但事实就是事实，希望消费者保持理性消费，供应商能够科学供应，不再做机会主义者也不要再盲目自大了，更希望顶层设计者能够为城市着想，为百姓着想，做好城市的细节规划，为城市的良性更新添彩加墨。
