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随着南京一大批楼盘涨价，城北从3万到3.5万甚至到4万，河西从4.5万到4.92万……

南京的房价格局发生变化，主城内，2字头楼盘基本消失，很多读者问我，还有没有2万多的楼盘？

我翻了下南京房价地图，找到了一家楼盘，麒麟，星叶枫庭。
这是个老盘，从2018年底开始卖，到现在卖了约8成。

今天，就为大家带来一期测评。

第5期星叶枫庭

板块：麒麟

开发商：栖霞建设

物业：栖霞物业

总高：25-28层

梯户比：2梯4户

装修标准：精装

1、区域配套命运坎坷沉浮的麒麟、靠近宁杭公路……
评分：★★☆☆☆2.0

星叶枫庭，位于南京城东的麒麟板块。

麒麟这个板块，故事太多，完全就是政策主导发展的一个板块。

2010年，麒麟成为了南京大力发展的板块，科创园的成立，拆建进行，保障房密集建设，一步步规划蓝图……

一时之间，麒麟的光芒，璀璨如星。

然而，后来的麒麟，因为一些原因，板块发展的步伐，放缓了很多……

麒麟的命运，就此转折。

简而言之，麒麟，经历过轰轰烈烈的开发建设，也经历过孤寂和落寞，命运坎坷沉浮，现在仍在砥砺前行。

我乘坐地铁2号线，到达马群之后，坐车前往星叶枫庭售楼处，花了大概10分钟，主要是马群那段路，有点堵。

售楼处和项目，紧挨着宁杭公路，来来往往的车辆，太多，显得比较嘈杂。

这条路上，货车、大型车辆，经过时的噪音，也比较大。

项目西侧，麒麟镇，就是宁句S6的站点，距离项目约500米，走路5分钟。

S6预计2022年通车，到时候可以乘坐到马群，换乘2号线，8站到达新街口。

项目北侧，隔着宁杭公路，就是苏果超市、五星电器等商业。而且项目后期，自带底商，未来的生活配套不成问题。

2、价格周边二手房价格相比区域新盘较低、一二手房无倒挂
评分：★★☆☆☆2.0

据悉，星叶枫庭，项目一共5栋楼，整体精装均价约28000元/㎡，主力户型面积86㎡、89㎡、96㎡、101㎡、117㎡，两梯四户。

相比周边的新房，如熙悦、新保弘领东苑3万/㎡的均价而言，确实算便宜的。

项目周边二手房，多是一些老小区和安置房，挂牌均价在1.8万-2.6万/㎡，倒挂这说法，是不存在的。

星叶枫庭的售楼员表示，“周边的华发G35地块，精装均价不会低于3万/㎡，买星叶枫庭，绝对划算。

而且，星叶枫庭，预计明年就交付，节省了很多时间成本。”

项目楼栋，基本建设完毕。

据悉，星叶枫庭，前身是麒麟G46宅地，2015年10月30日经过11轮竞拍，被栖霞建设以4.7亿元拿下，楼面地价8260元/㎡，是当时的区域地王。

说起地块，不由想起栖霞建设在南京还有个新盘，板桥的星叶欢乐城。

星叶欢乐城，前身是板桥G10地块，2016年4月15日被栖霞建设拍得，总价21亿元，楼面地价8882元/㎡。

不得不好奇，那两年的栖霞建设，拿地怎么都是在麒麟、板桥这些地方呢？

3、产品、精装、户型精装用心，户型一般……
评分：★★★☆☆3.0

项目的户型，主要是86、89、96、109、117㎡。

86、89、96㎡户型格局类似，三开间朝南，南北并不通透，2+1房，2房朝南，1房朝北，1个卫生间。

南向主卧和次卧都带有阳台，但是样板间，卧室的靠近窗子的地上，划了一道虚线，写着红色区域交付时为墙的位置，售楼员表示：“交付时就是样板间做好的样子。”

北侧的小房间，空间很小，很难放下一张床，售楼员表示：“可以做成书房或者衣帽间。”

我参观完实体样板间，最大的感受，就是项目精装，做的比较用心。

客厅，地砖，有墙纸，有背景墙，交付时南向阳台封闭。

厨房，方太灶具，橱柜都是交付的。

厨房的大水池，很贴心。

样板间是日立中央空调，施耐德的开关面板，手感，用料都很实在。

卫生间的淋浴间和马桶旁，都做好了储物隔间，细节感满满。

这是售楼处公示的交付标准，大家可以参考。

总评分：2.33（总分5分）
优势
1、价格相比同区域新盘，价格较低，首付250多万，就能买2、精装标准不错，细节较多
3、明年交付，节省成本
3、距离新街口比较近，40多分钟就能到达
劣势
1、位于麒麟板块，发展、升值潜力有限2、一二手房无倒挂2、靠近宁杭公路，比较嘈杂